השקעות נדל"ן בארה"ב, מדריך למתלבט

לאחרונה אני מרגישה שהשיחות שלי עם משקיעים מתעניינים מתחלקות לשתיים. יש את אלה המגיעים כבר מגובשים להחלטה להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב. חלקם כבר מושקעים או השקיעו בעבר, לחלקם כבר יש יכולת פיננסית כזו או אחרת. לחלקם יש כבר חברות בארה"ב, כתובת וחשבון בנק. מה שנשאר לי לעשות זה לעבור איתם על הפרטים, לתאם ציפיות ולשכנע שהשירות שלנו עדיף על פני המתחרים.

לעומתם יש את המתלבטים. אני מאמינה שכל התלבטות הינה שלב מאוד חשוב בתהליך קבלת ההחלטות וחשוב שלא לדלג עליו. יחד עם זאת, אני נוטה שלא לנסות לשכנע משקיעים בכדאיות ההשקעה בנדל"ן אלה להציג את הנתונים שיש בידי להחלטתם. אולם השאלות חוזרות על עצמן וכך גם הטיעונים של "למה לא". בכדי לעשות למתלבטים את החיים קלים יותר, הנה מספר טיעונים נגד השקעות שעולות בקביעות ומה שיש לי להגיד בעינינן.

טיעון הטיימינג

הטיעון הזה בדרך כלל נשמע כך: "זה לא הזמן להשקיע בנדל"ן בחו"ל, יש חוסר בהירות בשווקים והעתיד לא ברור בטיימינג הזה."

הטיעון הזה מתבסס  על ההנחה שהמחירים כבר גבוהים ביחס לשנים קודמות ועל כך שכבר הייתה עליה חזקה במחירי הדיור ויתכן שמאוחר מידי להשקיע בתנאי השוק הנוכחיים.

הטיעון הזה מאוד מזכיר לי את מה שאמרו לי בשנת 2006 כשרציתי להשקיע בנכס בתל אביב. כידוע מאז ועד ל2016 המחירים זינקו ביותר מפי שניים. כלכלת ארה"ב רק עכשיו מסיימת לתקן את נפילות המחירים ממשבר הסאבפריים של 2008 והמחירים אינם מגלמים עדיין את נתוני הכלכלה של היום ואפילו לא את הצמיחה הטבעית.

הטיימינג הוא גם עניין אזורי ומקומי ולכן נתוני מאקרו גורפים אינם תמיד רלוונטיים. אבל בואו נסתכל למאקרו בלבן של העיניים. או, בעצם בואו רק נסתכל על הפעילות של נשיא ארה"ב שעשה ועושה את הונו מעסקאות נדל"ן. אפשר לנחש איזה מדיניות מס תקודם, איך המלחמה המובטחת בבירוקרטיה וההשקעה המובטחת בתשתיות תיטיב עם המשקיעים ובגדול לאן הרוח נושבת, או יותר נכון לאן מנשיבים את הרוח. נכון לתקופה זו, נתוני ותחזיות המאקרו צופים המשך עלייה חזקה בשוק הדיור על גווניו השונים.

טיעון הקטסטרופה

"השוק יכול להתרסק", "הנכסים עלולים להישאר ריקים מדיירים", "הבתים ישנים ועשויים לקרוס."

אמת, השווקים אכן עלולים להתרסק. אבל להבדיל ממכשירים פיננסיים האטה או אפילו ירידה חדה  אינם מהווים קטסטרופה. בניגוד לערוצי השקעה "על הנייר", מאחורי השקעות נדל"ן  יש בסופו של דבר קיר ושטח אדמה אמיתיים שנמצאים בבעלות המשקיע. נפילות בשווקים, אגב, מייצרות הזדמנויות רכישה מצויינות למשקיעים עם חזון. ב2008 , כשבועת הנדל"ן התפוצצה ברעש גדול, המחיר הממוצע של הנכסים ירד באופן של כ 20% בממוצע. כואב, אבל רחוק מקטסטרופה. מחירי השכירות לעומת זאת כמעט ולא ירדו ואף עלו במספר איזורים עקב גידול בביקוש של אנשים שאיבדו את נכסיהם ומאז אחוזי הנטישה נמצאים בירידה.

לגבי הבתים הישנים, בעזרת שיקום טוב ותחזוקה הולמת, נכסים בעלי גוון ישן או עתיק ועם קסם מיוחד יכולים להוסיף עלויות אך גם  שווי לערך הבית. בפילדלפיה למשל ישנם בתים מרהיבים בני מאות שנים שנבנו מאבן ואיך אמר הקבלן שלנו- "פעם ידעו איך לבנות."

טיעון ה"זה מסובך"

"להחזיק נכס בארה"ב זה מסובך."

יש בטיעון הזה משהו. ומבחינתינו, טוב שכך. אחרת כולם היו עושים את זה J . כמו בכל מקום משקיעי הנדל"ן צריכים להתעסק עם בירוקרטיה וניירת, מחלקת הגז, הערייה, מחלקת המים מחלקת המים,  וכאבי ראש כאלה ואחרים. אבל פה אנחנו נכנסים לתמונה עם ליווי משקיעים שמקל באפן משמעותי על התהליך.

ישנם בוודאי עוד לא מעט טיעונים שנשמעים על ידי המתלבטים והייתי בשמחה עונה על כולם אבל אני עסוקה מידי בעבודה עם אלה שכבר פחות מתלבטים. כפי שתראו בגרף למטה, השוק עובד ומגיב במהירות הבזק. צרו קשר, שלחו את ההתלבטויות אלי ואני מבטיחה לענות.