אומרים לנו שמשקיעים טובים עושים שיעורי בית. יש נתונים מאוד חשובים להסתכל עליהם – נתוני מאקרו כגון הריבית במשק האמריקאי, הצמיחה, נתוני שוק העבודה וכמובן מגמות המחירים. כשאנחנו בוחרים באיזה שוק אנחנו משקיעים אנחנו ננתח את הנתונים המקומיים. הצפי למחירי הדיור, הצפי לשכירויות, נתוני הביקוש ועוד.
ואכן מידי כמה שבועות נכתבות סקירות ומתפרסמות רשימות של "הערים הכי חמות". היכן צפויה הצמיחה הכי גדולה ואיפה כדאי למשקיע להתמקד.
איפה הבעיה? אז זהו, שיש כמה בעיות בהשענות על הנתונים היבשים בבחירת יעדים:
אפקט הפיגמליון
כידוע מחירים וטמפרטורת השווקים אינם רק תולדה של היצע וביקוש אלה של הנראטיב הנוצר סביב שוק מסוים. באזז גדול מידי ימשוך יזמים ומשקיעים לאזור מסוים עוד לפני שהתושבים עצמם ידעו שהם רוצים לגור או לפתוח עסק שם. תופעה גם מעניקה יתרון "לא הוגן" ליזמים ענקיים המשקיעים בפרויקטים מאסיביים ויכולים להשפיע או ליצור באזז באזור מסוים. בהרבה מקרים הנבואה תגשים את עצמה והתושבים אכן יגיעו לשכונה המושקעת וההימור ישתלם. אבל תמיד ישנה האפשרות שהתהליך יקח הרבה זמן השינוי יתעכב או לעיתים אפילו לא יגיעה. משקיעים קטנים תמיד יאלצו לעקוב אחרי הטרנד ולא לייצר אותה. עובדה זו תקטין את יחסי הסיכון/סיכוי לטוב ולרע.
כלכלה שכונתית
נתוני המאקרו לא תמיד משקפים תהליכי מיקרו. כלומר יתכן שלעיר מסוימת ישנה מגמת צמיחה מספרית כללית מעולה אך יתכן והצמיחה מרוכזת באזור ספציפי, סביב מספר עוגנים ולא משקפת את הנתונים ברחבי האיזור בכללותו.
מיקרו כלכלה
אפילו בתוך השכונות עצמן ישנן מגמות שמשפיעות על כל רחוב ורחוב . מפגעים סביבתיים כמו קווי מתח או עשן של בתי זיקוק, תחנת סמים שכונתית, ועד דיירים קשוח, כל אלה דוגמאות אמיתיות שנתקלנו בהם במהלך העבודה שלא מופיעות בZillow או Trulia ויכולות להפוך השקעה אטרקטיבית על הנייר להשקעה בעייתית.
אז מה עושים?
הנה כמה כללי ברזל שאימצנו לעצמנו:
- אין תחליף לעבודת שטח. מעבר של בלוק-בי-בלוק ברגליים. סימנו נכס? עוברים בשטח ואוספים מודיעין. מחפשים פרויקטים שכרגע בבניה, משוחחים עם הקבלנים השכנים או אפילו בעלי המכולת או בית הקפה הסמוך.
- לא נכנסים ראשונים או אפילו שניים לבלוק או רחוב לקנייה, שיקום, השכרה או מכירה.
- התאמת סוג ההשקעה לדאטה ומגמות המיקרו. כלומר רצוי להתאים את סוג ההשקעה לאופי השכונה. אם נתקלנו בשכונה שנראית טוב על הנייר, כשנצא לשטח נבדוק את רמת תחזוקת הנכסים ורמת הגימור של הבתים המשופצים ונתאים את ההשקעה. אם מדובר בשכונת פועלים, אז נסתפק בשיפוץ ברמה סבירה בלבד לצורך השכרה. אם מדובר בהשקעה בסטודנטים מפונקים אז נשקיע בבנייה ברמת גימור גבוהה.
