Around The Block Projects
  • אודות
  • שירותים
    • גלרית עבודות
  • שאלות נפוצות
  • צור קשר
  • הזדמנויות וידע
    • ידע
    • וידאו מהשטח
  • אנגלית
  • אודות
  • שירותים
    • גלרית עבודות
  • שאלות נפוצות
  • צור קשר
  • הזדמנויות וידע
    • ידע
    • וידאו מהשטח
  • אנגלית
Around The Block Projects
  • אודות
  • שירותים
    • גלרית עבודות
  • שאלות נפוצות
  • צור קשר
  • הזדמנויות וידע
    • ידע
    • וידאו מהשטח
  • אנגלית
  • אודות
  • שירותים
    • גלרית עבודות
  • שאלות נפוצות
  • צור קשר
  • הזדמנויות וידע
    • ידע
    • וידאו מהשטח
  • אנגלית
חם, פושר, מתקרר, רותח, כל מה שנתוני המאקרו על שוק הנדל"ן בארה"ב לא מגלים

חם, פושר, מתקרר, רותח, כל מה שנתוני המאקרו על שוק הנדל"ן בארה"ב לא מגלים

יוני 6, 2017

אומרים לנו שמשקיעים טובים עושים שיעורי בית. יש נתונים מאוד חשובים להסתכל עליהם – נתוני מאקרו כגון הריבית במשק האמריקאי, הצמיחה, נתוני שוק העבודה וכמובן מגמות המחירים. כשאנחנו בוחרים באיזה שוק אנחנו משקיעים אנחנו ננתח את הנתונים המקומיים. הצפי למחירי הדיור, הצפי לשכירויות, נתוני הביקוש ועוד.

ואכן מידי כמה שבועות נכתבות סקירות ומתפרסמות רשימות של "הערים הכי חמות". היכן צפויה הצמיחה הכי גדולה ואיפה כדאי למשקיע להתמקד.

איפה הבעיה? אז זהו, שיש כמה בעיות בהשענות על הנתונים היבשים בבחירת יעדים:

  1. אפקט הפיגמליון

כידוע מחירים וטמפרטורת השווקים אינם רק תולדה של היצע וביקוש אלה של הנראטיב הנוצר סביב שוק מסוים. באזז גדול מידי ימשוך יזמים ומשקיעים לאזור מסוים עוד לפני שהתושבים עצמם ידעו שהם רוצים לגור או לפתוח עסק שם. תופעה גם מעניקה יתרון "לא הוגן" ליזמים ענקיים המשקיעים בפרויקטים מאסיביים ויכולים להשפיע או ליצור באזז באזור מסוים. בהרבה מקרים הנבואה תגשים את עצמה והתושבים אכן יגיעו לשכונה המושקעת וההימור ישתלם. אבל תמיד ישנה האפשרות שהתהליך יקח הרבה זמן השינוי יתעכב או לעיתים אפילו לא יגיעה. משקיעים קטנים תמיד יאלצו לעקוב אחרי הטרנד ולא לייצר אותה. עובדה זו תקטין  את יחסי הסיכון/סיכוי לטוב ולרע.

  1. כלכלה שכונתית

נתוני המאקרו לא תמיד משקפים תהליכי מיקרו. כלומר יתכן שלעיר מסוימת ישנה מגמת צמיחה מספרית כללית מעולה אך יתכן והצמיחה מרוכזת באזור ספציפי, סביב מספר עוגנים ולא משקפת את הנתונים ברחבי האיזור בכללותו.

מגמות נדל
עליות מחירים? כל שכונה והצבע שלה
  1. מיקרו כלכלה

אפילו בתוך השכונות עצמן ישנן מגמות שמשפיעות על כל רחוב ורחוב . מפגעים סביבתיים כמו קווי מתח או עשן של בתי זיקוק, תחנת סמים שכונתית, ועד דיירים קשוח, כל אלה דוגמאות אמיתיות שנתקלנו בהם במהלך העבודה שלא מופיעות בZillow  או Trulia ויכולות להפוך השקעה אטרקטיבית על הנייר להשקעה בעייתית.

מחירי נדלן בפילדלפיה
מבט על שינוי רבעוני בפילדלפיה

אז מה עושים?

הנה כמה כללי ברזל שאימצנו לעצמנו:

  1. אין תחליף לעבודת שטח. מעבר של בלוק-בי-בלוק ברגליים. סימנו נכס? עוברים בשטח ואוספים מודיעין. מחפשים פרויקטים שכרגע בבניה, משוחחים עם הקבלנים השכנים או אפילו בעלי המכולת או בית הקפה הסמוך.
  2. לא נכנסים ראשונים או אפילו שניים לבלוק או רחוב לקנייה, שיקום, השכרה או מכירה.
  3. התאמת סוג ההשקעה לדאטה ומגמות המיקרו. כלומר רצוי להתאים את סוג ההשקעה לאופי השכונה. אם נתקלנו בשכונה שנראית טוב על הנייר, כשנצא לשטח נבדוק את רמת תחזוקת הנכסים ורמת הגימור של הבתים המשופצים ונתאים את ההשקעה. אם מדובר בשכונת פועלים, אז נסתפק בשיפוץ ברמה סבירה בלבד לצורך השכרה. אם מדובר בהשקעה בסטודנטים מפונקים אז נשקיע בבנייה ברמת גימור גבוהה.
השקעות בצפון פילדלפיה
Share this on WhatsApp
מאקרו מיקרו נתונים
« הקודם
הבא »
Bookmark and Share
למה רק לנו מגיע כל הטוב הזה?

שאלו אותנו לגבי הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארה"ב, בדגש על אזור פילדלפיה ופנסילווניה.

צרו קשר
אפשר גם בטלפון

1-267-755-8571

לקבלת עדכונים חמים באימייל

Get Hot Opportunities Alerts

פוסטים אחרונים
  • חמשת השלבים של התמודדות עם משבר בנדל"ן
  • 2019 סיכום שנה, מגמות והודעות חשובות
  • כל הסיבות למה השוק הכי טוב זה השוק המקומי.
  • איפה תמצאו את עסקת הנדל"ן הכי טובה היום?
  • עשרת הדיברות של הרנטל המוצלח
From Crisis to Growth eBook

Download our FREE eBook Now!

How to Survive and Thrive in Real Estate During a Crisis

Latest from our blog
  • חמשת השלבים של התמודדות עם משבר בנדל"ן
  • 2019 סיכום שנה, מגמות והודעות חשובות
  • כל הסיבות למה השוק הכי טוב זה השוק המקומי.
  • איפה תמצאו את עסקת הנדל"ן הכי טובה היום?
  • עשרת הדיברות של הרנטל המוצלח
קטגוריות
  • אירועים (1)
  • אסטרטגיה (11)
  • הזדמנויות (4)
  • וידאו (1)
  • טור אישי (3)
  • יסודות (4)
  • כללי (4)
  • מאקרו (2)
  • מקרי לקוח (1)
  • פסיכולוגיה (1)
  • שווה לראות (2)
Links
  • Facebook
  • YouTube
  • LinkedIn

האמור באתר זה אינו מהווה המלצת השקעה ספציפית ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ/שיווק השקעות או ייעוץ/שיווק פנסיוני המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם.

תנאי השימוש

תנאי השימוש

צרו קשר

ארה"ב: 1-267-755-8571
sheryl@aroundtheblockassets.com

All rights reserved © Around the Block Projects LLC
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס