משקיעי נדל"ן, גם בארץ וגם בחו"ל, רוצים לתפוס את השכונה המתחדשת, ה"פלורנטין הבאה", רגע לפני הזינוק. לחפש את המציאה בה הנכס יכפיל את ערכו ואת בתוך מספר שנים. כולם יכולים לעצום את העיניים ולדמיין איך בעוד 3 שנים הם ימכרו את הנכס ויטפחו לעצמם על השכם בסיפוק שאומר- "תראו איך שיחקנו אותה, חזינו את העתיד והימרנו על המיקום הנכון." השאלה היא האם באמת נכון תמיד להשקיע בצפייה לעליית מחירים גבוה ומידית? או אולי האסטרטגיה הזו שמהמרת על עליית מחירים (appreciation) בעייתית בלשון המעטה.
אז מה כבר יכולה להיות הבעייה עם האסטרטגיה הזו?
- ראשית, חשוב להבין שכשמחפשים את ה"דבר החם הבא", במיוחד בהשקעות נדל"ן בארה"ב, מדובר בהימור. כמו בשוקי המניות גם בנדל"ן, כמעט בלתי אפשרי לנחש במדויק מתי נקודת השפל של המחירים בשכונה מסוימת. מי שיקבע בד"כ את נקודות השפל והגאות אלה לא תמיד השוק הקלאסי של היצע וביקוש, או מגמות מאקרו אורבניות ומאקרו כלכליות, כי אם השחקנים הגדולים שיכולים להרים פרויקטים ענקיים בשכונות מסוימות ולגרום באפן מלאכותי לעלית המחירים. לעומת זאת, כשהשחקנים הקטנים נכנסים המחיר הספקולטיבי של עתיד השכונה כבר מגולם בחלקו.
- טרנדים בטבעם הם דבר חולף ועונתי. גם אם קניתם נכס בזמן, מי הבטיח לכם שתצליחו למכור אותו בזמן? אתם יכולים להתקע עם נכס שהוא באמת טרנדי ושווה הרבה על הנייר אבל יהיה קשה מאוד למכירה כי הטרנד כבר חלף.
- אם מנסים להקדים את הטרנד ולהכנס ראשונים לשכונה בעייתית, יש סיכוי למצוא את עצמכם בתוך מובלעת, המכונה בארה"ב – החור של הדונאט, שהכל מסביבה משתקם ומשנה אך היא נשערת תקועה בזמן עם עוני, פשע, ומחירים בעייתים לשנים רבות בעוד הנכס צובר הפסדים.
- לכל מי שנכנס מוקדם לשכונה בעייתית צפויות שנים לא פשוטות של להיות "חלוצים". בעיות בתשתית, בעיות בירוקרטיות והתמודדות עם אוכלוסיה בעייתית.
- לרמות סיכון גבוהות ואי הידיעה יש מחיר כלכלי ניכר ובמיוחד להימור על לוחות זמנים שלא כולם מחשיבים אותו. אי הידיעה מונעת קבלת החלטות הגיוניות והתקדמות.
אז מה עושים? הנה הצצה לאסטרטגיה שלנו:
-
- לעומת כל מה שחינכו אותנו בחיים, לפעמים כדאי להגיע במקום השני. לא להיכנס ראשונים לשכונה או רחוב שאין בו כבר התחלה של שינוי מגמה. לתת לשחקנים אחרים ליבש את השממה ולמרות שנפסס את מחירי התחתית של הרחוב, נקטין משמעותית את רמת הסיכון.
- אם החלטנו להמר על הפלורנטין הבאה, נעשה את זה רק כחלק ממיקס השקעות בשכונות יציבות וקלות לחיזוי.
- כחלק ממיקס ההשקעות כדאי להתרכז בשכונות יציבות שיזרימו הכנסה קבועה וברמת סיכון נמוכה משמעותית. כדאי להתייחס לעליית מחירים עתידית כסוג של בונוס בלבד.
משעמם? לא סקסי? אולי, אבל אם תחשבו על זה תגלו שאין על הפתח תיקוות של אמריקה.