למה אנחנו משקיעים בנדל"ן בפילדלפיה והסביבה

ראשית אפתח בגילוי נאות. נולדתי וגדלתי בפילדלפיה. כאן גם למדתי תיכון ובהמשך בקולג' Haverford ואוניברסיטת פנסילבניה שבעיר. התחתנתי בבית העירייה וגרתי עם בעלי דרור, אז סטודנט באוניברסיטת טמפל שבעיר לפני שעליתי לארץ וגידלנו את הילדים בארץ. ההורים שלי, האחים וכל המשפחה המורכבת היא מכאן ומדברת במיבטא המקומי, אז אני לא אתפלא אם תחשדו שאני קצת משוחדת לגבי העיר הזאת.

אבל האמת, כשזה מגיע להשקעות אני ממש לא משוחדת. לקח לי הרבה זמן מאז שהתחלתי לעסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב והתרכזתי באיזורים אחרים עד שגיליתי מחדש את מה שיש לפילי להציע, ויש לה להציע לא מעט.

מספר עובדות על העיר:

שוק חם

שוק הנדל"ן בפילדלפיה רותח ונהנה מצמיחה פנומנלית. עליות מחירים של כ 10% שנתי בממוצע והממוצעים כוללים שכונות שבהן לא נראתה עלייה. כשמדברים על פילדלפיה חשוב להבין שמדובר בעיר של עשרות שכונות. כל שכונה היא מיקרוקוסמוס בפני עצמה עם תנאים כלכליים ודמוגרפיים עצמאיים, לכן קשה לדבר על פילדלפיה במיקשה אחת כי מדובר בעיר השישית בגודלה בארה"ב. אבל בכל זאת, כשמסתכלים מגובה של 40,000 אלף רגל, ניתן לדבר על מגמות כלליות.

כלכלה צומחת

לאחר שנים של הזנחה ודיכדוך שאיפיין מרכזי ערים רבות בחוף המזרחי של ארה"ב, גם פילדלפיה, כמו שכנותיה ניו יורק ווושינגטון, חווה פריצה וצמיחה כלכלית. לפילדלפיה יש מקום רב לצמיחה בכדי להשלים את הפערים .

מנועי הצמיחה של כלכלת פילדלפיה כוללים:

אוניברסיטאות

פילדלפיה ידועה כמרכז אוניברסיטאי ענק. אוניברסיטאות מובילות כמו אוניברסיטת טמפל, אוניברסיטת פנסילבניה, דרקסל, לה-סאל, וילינובה, מצטרפות לעשרות אוניברסיטאות ומכללות הפזורים באיזור המזרימות מידי שנה דם חדש לעיר. סביב האוניברסיטאות התפתחו מיקרו כלכלות של צעירים המצביעים ברגליים ונשארים באיזור גם שנים לאחר סיום לימודיהם וחלקם בונה בעיר את עתידו.

מרכזים רפואיים, חברות ותיירות

בפילדלפיה מרוכזים מרכזים רפואיים ענקים מהמובילים בעולם. בתי החולים של האוניברסיטאות, בית החולים איינשטיין, מכוני טיפול ומחקר רפואיים משכו בעקבותיהם חברות ביטוח רפואי וחברות בתחום הפארמה והמיכשור הרפואי. חברות תקשורת כמו קומקאסט ותעשיות וותיקות כמו מספנות חיל הים האמריקאי ממשיכות לפעול מהעיר. פילדלפיה, כבירתה הראשונה של ארה"ב בה הוכרזה עצמאותה, מלאה באתרים היסטורים ופארקים חשובים מהווה מוקד משיכה לתיירים מרחבי העולם. לכן, נתוני התעסוקה בעיר הינם מצויינים גם בהשוואה לערים מובילות אחרות.

עדיין בהשוואה לערים אחרות, הדיור בפילדלפיה הוא בר השגה ביחס למשכורת הממוצעת/

מיקום ותחבורה

עקב עליית המחירים בניו יורק, ובצפון ניו ג'רסי השכנה מספר גדל של תושבים ועסקים בוחר לחיות בפינה המזרחית דרומית של פנסילבניה וליהנות ממיסים ידידותיים ומחירים נדל"ן שפויים יותר,  מהטבע שפורץ מכל פינה, האווירה, האוכל הספורט והתרבות היחודית שיש לעיר להציע לתושביה.

פילדלפיה היא גם מרכז תחבורתי חשוב. העיר ממוקמת על עורק התחבורה הראשי של החוף המזרחי – i95 בין ניו יורק וושינגטון. לפילדלפיה נמל תעופה בינלאומי משלה, נהר הדליוואר הינו עורק ימי חשוב לאוקיינוס לשינוע סחורות ומערכת רכבות חיצונית ומערכת רכבות, אוטובוסים, חשמליות ורכבת מטרו פנימית נותנת מענה תחבורתי מצויין לנוסעים.

שינוי חברתי

בעיקבות הצמיחה נוצר בעיר מחסור רציני ביחידות דיור בשכונות מסויימות שחוו עליית מחירים מסחררת, אולם הצמיחה הזו רק מתחילה לחלחל מהחגורה שעוטפת את מרכז העיר לשכונות הסמוכות. משקיעים רבים גילו בעשור האחרון את מה שיש לפילדלפיה להציע ולעיר מוזרמים תקציבי ענק, בעיקר מחברות ויזמים פרטיים  לפרויקטים יזמיים של הריסה, בנייה ושיקום. השינוי מהווה זרז לשינוי חברתי, ג'נטרפיקציה ומיזמים חברתיים בשכונות השונות. דור המילניום שמחלחל מהאוניברסיטאות לעיר נוטה להיות יותר תנודתי והביקושים לשכירות עולים בשכונות מסויימות.

מיסוי

מדינת פנסילבניה ופילדלפיה מתמרצת השקעות נדל"ן ע"י חוקי מס ידידותיים יחסית למרבית שכנותיה כולל  פטור מ10 שנים ממס שבח.

הערכת חסר

כל הנתונים האלה מהווים אינדקציה ברורה לחלון ההזדמנויות שיש בעיר וסביביתה למשקיעי נדל"ן. הנדל"ן בפילדלפיה מתומחר בחסר ביחס לנתוניה הכלכליים. קשה להתנבא את משך התקופה שבה חלון ההזדמנויות ישאר פתוח ולכן ההמלצה שלנו היא לפעול מידית.