כשמנתחים השקעה מוצלחת יש להתייחס לשני פרמטרים עיקריים:
- NET ROI – ההחזר החודשי בניקוי כל ההוצאות ביחס לסכום ההשקעה הראשוני. ניתוח הROI מתייחס להחזר על השקעה מהרגע שבו הנכס מושכר.
- Appreciation– עליית שווי הנכס או תשואה. יש לסייג ולומר שמספר זה הנו תיאורטי ונגזר משווי נכסים דומים בסביבה, ככל ששנמצאים (comps) אולם עד שלא מוכרים את הנכס עליית השווי היא ספקולטיבית בטיבעה.
בסופו של כל תהליך אנו מנתחים את תוצאות מהלך ההשקעה. הרשימה הבאה הינה רשימה של ההשקעות שבלטו בהצלחתן. השקעות נדל”ן מוצלחות הינן שילוב של אסטרטגית השקעה נכונה, ניהול נכון ולא מעט מזל.
במקום החמישי: הבית של א. במזרח ג’רמנטאון
הנכס: 3 חדרים בבית דו-משפחתי
מיקום: ברחוב שקט סמוך לרחוב ג’רמנטאון ומאונט איירי.
עלות נכס: $69,000
עלות השקעה כוללת לאחר שיפוץ: $91,000
שכ”ד חודשי: $1,150
Net ROI: 10.1%
שווי חזוי לאחר שנה: $135,000 ↑48%
שילוב טוב של החזר חודשי עם עליית ערך שלדעתינו רק החלה
במקום הרביעי: הבית של י. ול. בבריסטול
הנכס: דו משפחתי ,5 חדרים כולל שיפוץ מאסיבי
מיקום: בעיירה בריסטול מחוץ לפילדלפיה.
עלות נכס: $64,000
עלות השקעה כוללת לאחר שיפוץ: $128,000
שכ"ד חודשי: $1,750
Net ROI: 13.2%
שווי לאחר שנה: $140,000 ↑9.3%
החזר חודשי פנטסטי על חשבון עליית ערך איטית שאנו מאמינים ומקווים שתשתנה ותגדל בעתיד הלא רחוק
במקום השלישי: הבית של א. באוק-ליין
הנכס: 5 חדרים בבית דו-משפחתי , שיפוץ משמעותי
מיקום: בשכונת ווסט אוק ליין.
עלות נכס: $75,000
עלות השקעה כוללת לאחר שיפוץ: $112,000
שכ"ד חודשי: $1,450
Net ROI: 10.2%
שווי לאחר שנה: $165,000 ↑47%
מנימוקי השופטים: ההשקעה הזו משלבת תשואה מצויינת עם עליית ערך שבוא נאמר את האמת, הפתיעה אותנו.
במקום השני: הבית שלנו בסידרברוק
הנכס: 3 חדרים, שיפוץ משמעותי אוף מרקט
מיקום: רחוב שקט סמוך בצפון מערב העיר.
עלות נכס: $71,000
עלות השקעה כוללת לאחר שיפוץ: $108,000
שכ"ד חודשי: $1,300
Net ROI: 11%
שווי לאחר שנה: $165,000 ↑52%
עיסקה פשוטה וחלקה
במקום הראשון: הבית של מ. בג'רמנטאון
הנכס: 3 חדרים, שיפוץ משמעותי
מיקום: רחוב שקט סמוך לרחוב ג'רמנטאון המתחדש.
עלות נכס: $52,000
עלות השקעה כוללת לאחר שיפוץ: $92,000
שכ"ד חודשי: $1,200
Net ROI: 11.4%
שווי לאחר שנה: $160,000 ↑73%
המספרים מדברים בעת עצמם, שיחקת אותה מ.
מן הראוי הוא לציין שלצד המספרים האטרקטיביים יש גם השקעות שהשיגו החזרים ותשואות פחות אטרקטיביות. השקעות נדל"ן, הן בארץ והן בארה"ב אינן מדע מדוייק וכרוכות בסיכונים. הסיבות להחזרים נמוכים נובעים בדרך כלל בעיות שצצו תוך כדי שיפוץ שדרשו הרחבת תקציב השיפוץ מעל המותכנן, בעיות בירוקרטיות שונות שגרמו לעיכוב בלו"ז, עיכוב בתשלומי דייר, גניבה של מנוע של מזגן וטיפול בתיקון מיוחד בצנרת של בית ששורשי עץ סתמו וגרמו לסתימה ולנזק. במיקרים אלה ההחזר החודשי נפגע (לא התשואה) וירד לסביבות 8% שנתיים.
*חלק מהפרטים שונו במקצת לצורך שמירת פרטיות, למעט התשואות ועליית הערך שהינם מדויקים.