השקעות בנדל"ן בארה"ב הפכו מזמן לאפיק השקעה אטרקטיבי עבור מספר גדל והולך של ישראלים. אולם לא כולם מודעים שיש יותר מדרך אחת לחלוב את הפרה הנדלנ"ית. להלן רשימה קצרה של כל הדרכים בהם ניתן להשתמש באפיק בכדי להרוויח.
-
תזרים מזומנים (Cash flow)
הכנסות מתזרים מזומנים הנה הדרך האינטואיטיבית שרובנו חושב עליה כשמדובר בהכנסות מהשקעה בנדל"ן. בארה"ב מדובר בהשקעות המכונות Buy & Hold. קנינו נכס, בית פרטי, בית משרדים או בית דירות ואנחנו "מפעילים" ומשכירים אותו. איסוף ההכנסות משכר הדירה בניקוי ההוצאות מייצר עבורינו תזרים מזומנים. את ההכנסה השוטפת אנחנו יכולים לבזבז או לחסוך.
-
עליית ערך (Appreciation)
בתנאי שוק מסוימים. במיוחד בשווקים צומחים ויציבים, ניתן להעריך את שווי העתידי של הנכס ולמכור אותו שוב ברווח ברגע הנכון. משקיעים המתרכזים בעליית הערך העתידית של הנכס יחפשו מידע לגבי הסביבה בה הנכס נמצא, תחזיות ומגמות. תהליכי התחדשות עירונית או צמיחה של הכלכלה יכולים להוות אינדיקציה להשקעה טובה. אולם לעיתים חברה שפותחת את שעריה, קניון יוקרתי או מרכז בילויים, יכולים להזניק את הצמחיה בערך הנכס. אולם יש לקחת בחשבון שהמגמות יכולות להיות גם הפוכות בשכונות מסוימות. בנוסף, בהשקעות נדלן המתרכזות בעליית ערך כשבכוונת המשורר היא לבצע Flip מהיר והלרוויח מידית, יש לקחת בחשבון את עלויות המכירה של הנכס, שעלויות להגיע לכ10% משוויו בארה"ב.
-
הכנסה משנית (Ancillary)
לסוגים מסוימים של השקעות מדובר במקור הכנסה לא מבוטל שלכאורה מתבצע "על הדרך". למשל בבתי דירות בארה"ב מקובל שבעל הבית מספק מכונות כביסה המופעלות על ידי מטבעות. שירותי חניה או מכונות שתיה או אפילו הצבת שילוט, יכולים להוות מקור הכנסה נוסף.
בנוסף להכנסות הנצברות משלושת הדרכים האלו ישנם עוד דרכים "לחלוב" את השקעה בנדל"ן. במקרים רבים, ניתן למנף את שווי הנכס כנגד הלוואה והשקעה בנכסים נוספים. כלומר, מישכון הנכס או קבלת קו אשראי (line of credit) זמין להשקעה. יש כמובן להתחשב בשערי הריבית והמדד ובתנאי השוק המשתנים בכדי לוודא שהמינוף כלכלי. העלות הבלתי נראית של המינוף הוא המעמסה והחשיפה שהן מטילות על ציון הקרדיט של המשקיע, גם אם המינוף וההשקעה בנכסים מתבצעת דרך פתיחת חברות בע"מ.
הטבות מס
במקומות מסוימים, בעיקר בשכונות מתחדשות במרכזי הערים, ניתן לקבל הטבות מס כגון הטבות בדחיית החזרים או הנחות על ארנונה. למרות שלא מדובר במקור הכנסה, גם הטבות אלו מתורגמות בסופו של דבר לכסף ולא כדאי לזלזל בהם.