סבתא שלי תמיד אמרה " if it’s too good to be true, it’s too good to be true ". טוב, היא לא בדיוק אמרה את זה אבל אם הייתה לי סבתא שעוסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל היא בטח הייתה אורזת את כלל האצבע הזה ביחד עם איזה חתיכת גפילטא פיש ואומרת בעברית ש"אין ארוחות חינם".
כמו ישראלים רבים וטובים גם אנחנו נתקלנו באותם הצעות מפתות של חברות הפועלות בארה"ב ומשווקות לישראלים ומבטיחות תשואות של בין 8%-10% לשנה. לא רק שהן מבטיחות תשואות מצויינות, הן גם מציעות פתרון קל וידידותי למשתמש – Turn Key, פתרון מנוהל מא' ועד ת'. הן ידאגו לפרטי העסקה ולמימושה, לבחירת הנכס, לשיפוץ להשכרה, "רק תביא לנו את הכסף ותתחיל לקבל צ'ק לדואר מידי חודש". לצורך ההדגמה- חברות ה turnkey מבטיחות שאם תתן להם 100,000 $, הן יקנו עבורך נכס בעלות של 60,000 $ וישפצו אותו ב40,000 $. מידי שנה תקבל $10,000 . נשמע נפלא, לא?
אז זהו שיש קאץ'
ההחזר החודשי שהן מבטיחות באמת נשמע לא רע בכלל. אבל זה בגלל שהן מציגות רק נתון אחד בסיפור. רק את נתון התשואה (ROI). מה שהן לא מציגות בסיפור אלה נתונים אחרים שהם לא פחות משמעותיים:
שוויו האמיתי של הנכס
בסופו של יום, הבית שנקנה עבורך שווה למחיר השוק והבתים שמסביבו. כלומר, אם נחזור לדוגמה, למרות ששילמת $100,000 הנכס שבבעלותך שווה רק 70,000 $ בגמר השיפוץ. כלומר שילמתה 30,000 $ יותר ממה שהייתה צריך עבור הנכס. חברות הטרנ-קי עושות זאת על ידי רכישת נכסים במחירי ריצפה בשכונות בעייתיות וניפוח שווי המחירים. נחזור לדוגמה- את הבית שרכשתה ב"מחיר מציאה" של 60,000 $ לפני השיפוץ הם קנו בפועל ב30,000 $. מיד מההתחלה כבר גזרו עליך קופון של 30,000 $ ועוד ירוויחו עליך לא מעט בניהול השוטף, בגזירת קופונים על כל תהליכי הקנייה והשיפוץ.
ניפוח מלאכותי
חברות הTurnkey המובילות ירכשו לעיתים מספר בתים ברחוב או בבלוק וכך ינפחו את המחירים באופן מלאכותי לצורך אחיזת עיינים, אך ללא אחיזה במציאות ההיצע והביקושים הטבעיים בעיר. כלומר, הן יכולות להציג לקונים מחירים "תואמים" (comps) גבוהים, שרק בבדיקה מעמיקה יתברר שההשוואה היא לבתים שהן כבר עשו עליהם סיבוב.
מעניין לי את הסבתא
משקיעים רבים יגידו "רגע, מעניין לי את הסבתא שהעסקה מנופחת, מה אכפת לי, אני עדיין מרוויח 10%-8% על ההשקעה שלי, נכון?
ההנחה הזו שגוייה. כי היא מתעלמת מכך שכשהמשקיע ירצה לממש את הנכס, ניפוח המחירים ישחק נגדו והמשקיע יתקשה לממש את ההשקעה ללא הפסד. גם אם הייתה עליית מחירים בשוק כולו, המשקיעים יהנו מעליית מחירים צנועה באפן משמעותי ממה שהיו יכולים להרוויח בעסקה שבה לא "עשו עליהם סיבוב".
לצערינו נתקלנו במקרים של משקיעים שרצו לממש את הנכס ולמכור את הבתים שקנו מחברות turnkey, אך כאן התחילה מלאכת חליבה רצינית שלהם על ידי החברות בחיובים שונים ומשונים כמו בדיקות מבנה, שמאות, דמי תיווך מוגזמים ועוד.
אין ארוחות חינם
בערבית אומרים ש"הרחיץ' ראעלי", כלומר שלפעמים יקר מידי לקנות בזול. אז להבדיל מחברות הReal Estate Turnkey שמבטיחות עסקה נטולת דאגות וכאבי ראש, הגישה שלנו ב Around the Block Assets שונה לחלוטין. אנו מעודדים את המשקיעים להיות מעורבים בפרטי העסקה והביצוע ככל הניתן. גם אם לכאורה תשלמו מחיר של זמן, המעורבות שלכם בפרטים ובביצוע העסקה עצמה משתלמת. אף אחד לא יעבוד עליכם, העסקה תהיה שלכם מא' עד ת', ותתבצע בשקיפות מלאה. כמו שסבתא שלי פעם אמרה – "אל תסתכל בקנקן אלא במה שבתוכו".
ואיך זה מתבטא במספרים?
הנה דוגמא מעסקה אמיתית עבור לקוח שלנו מהימים האחרונים:
מחיר רכישה 75,000 $
עלות שיפוץ 33,000 $
עלויות סגירה $5,000
סה"כ עלויות: $113,000
הכנסה נטו צפויה לאחר הוצאות $12,750 (11.2% ROI)
בהחלט לא רע, נכון?
בנוסף, יש עוד בונוס משמעותי של עליית ערך מיידית בגמר השיפוץ:
נכסים למכירה בקרבת הנכס שנרכש ושופץ:
- 1801 68th Ave, Philadelphia למכירה ב190,000 $
- 6738 N 17th St, Philadelphia למכירה ב 170,000 $
- 1438 67th Ave, Philadelphia נמכר ב170,000 $
מה הסוד? אין סוד- מחקר יסודי ושקיפות למשקיע
איך סבתא שלי אמרה? אָ-מֶחָיֶה
השארת תגובה