ישנן שתי שאלות חוזרות שנשאלות על ידי משקיעים המתעניינים בנדל"ן בארה"ב שחשוב לי לענות עליהן באופן יסודי. מאחורי השאלות מסתתר איזה סוויטש קטן בראש שכל משקיע חייב לעשות. השאלה הראשונה מגיעה לעיתים לאחר שהפננו את תשומת לב המשקיע לנכס מסויים: "איך הבית הזה, יפה?" שאלה זו מלווה הרבה פעמים בשאלה נוספת "האם אני הייתי גר בבית הזה?"
התשובה לשאלה הראשונה היא כמעט תמיד – לא. ממש לא.
השאלה השנייה שחוזרת על עצמה היא "האם צריך להתקין בבית מכשירים כמו מזגן מרכזי, מייבש כביסה או מדיח כלים?" לגבי השאלה השנייה התשובה היא שתלוי. אפרט בהמשך.
ראשית, בואו נבחן את הסיבות להשקעה בבתים להחזקה והשכרה בדיור בר השגה.
תשואות
לכאורה, הרבה יותר מפתה לרכוש בית מרווח ויפה בשכונה טובה ואטרקטיבית אבל טבע הדברים הם שההזדמנויות לתשואות גבוהות יותר לאו דווקא נמצאות בבתי יוקרה אלא בבתים חד משפחתיים או טוריים עם שכירות חודשית בינונית אך אטרקטיבית ביחס להשכרה. ברוב המקרים התשואות החודשיות בבתי יוקרה תהינה נמוכות משמעותית בהשוואה לבתים חד משפחתיים ברי השגה. (המספרים שונים בפרויקטים של מולטי-פמילי במיוחד בפרויקטים בהם הנכס נבנה מהיסוד.) דיירים רבים, במיוחד משפחות בעלי הכנסה בינונית ומטה, צעירים וסטודנטים שידם אינה משגת רכישת בית או קבלת מימון לבית כתוצאה מדירוג אשראי נמוך, יסכימו להוציא סכום משמעותי מהכנסתם החודשית לטובת סעיף הדיור. דיירים אלה, במיוחד באיזורים עירוניים אטרקטיביים כמו פילדלפיה, ישכרו בית בסטנדרט בסיסי. אנו כמובן לא ממליצים למשקיעים לנצל את דיריהם ולהפוך לslum lords אלא להשקיע בבתים המעניקים תנאי מחייה טובים מבלי לפגוע בתשואות.
מחסור בפרויקטים חדשים
מרבית הפרויקטים החדשים לבנייה מוכוונים ליזום בינייני דירות יוקרה. המימשל האמריקאי כמעט והפסיק להזרים כספים לטובת פרויקטים חדשים לדיור בר השגה תחת השילטון הרפובליקני. פרויקטים אלו מומנו באופן מסורתי על ידי הממשלה. המחסור בדיור בר השגה, במיוחד בשכונות סבירות של עובדי צווארון כחול מורגש ומשתקף בהתקצרות תקופות ההמתנה לדיירים Home Vacancy Rate. כל אלה מתורגמים גם לעלייה במחירי השכירות ובצמיחה בתשואות.
הרחבת הפערים
למרות שהאבטלה בארה"ב נמצאת בירידה, המשכורת הממוצעת לא עלתה. נתוני המאקרו מצביעים על התרחבות הפערים בין עניים ועשירים והתדלדלותו של המעמד הבינוני. מגמה זו תמשיך להגדיל את הביקושים לדיור בר השגה גם בשנים הקרובות.
השקעה חסינת משברים כלכליים
זה רק עניין של זמן עד שיגיע המשבר הכלכלי הבא, זאת טבעה של המחזוריות בכלכלה. בשנים של משבר, הביקושים לדיור בר השגה עולים והמחירים בנישה זו בד"כ חסינים לירידות. לעיתים הגידול בביקוש מייצר עליות מחירים ביחס לבתי יוקרה ובמיוחד דירות יוקרה שהביקוש אליהם יורד בשנות משבר ומחיריהם צונחים.
לאחר שהבהרתי למה אני ממשיך להאמין ולהשקיע בדיור בר השגה הגיעה הזמן לדבר על הסוויטש. כשמאפיינים את הנכס בו נרצה להשקיע, אנחנו חייבים לכבות את הסוויטש שמנסה לאתר את הבתים היפים מבחינה אסטתית ולהפסיק לחפש את השכונות הכי נחשבות. דיור בר השגה גם לא חייב להיות באזורי מצוקה, אולם עם יד על הלב, מרביתינו לא היינו גרים באיזורים אילו שמתאפיינים בקשיחות מסוימת ובטח שלא בבתים עם סטנדרטים שהמשקיע הממוצע אינו מורגל אליהם. אני נוטה לפגוש את חגורת הזהב עם ההחזרים הטובים ביותר בהשקעה בשכונות המעמד הבינוני בפילדלפיה או בשכונות המתחדשות. יש לקחת בחשבון שהשכרת הנכס בשכונות אלה מחייבת בחינה וסינון מדוקדק של הדיירים, תהליך שעלול לקחת זמן ודורש סבלנות אולם כמעט תמיד משתלם לטווח ארוך.
לא הייתי ממליץ להשקיע באיבזור הנכס בפריטים שאינם יגולמו בהחזרי השכירות החודשית. למשל עלות התקנת מערכת מיזוג מרכזית עשויה לעבור את $5,000 אולם תעלה את ערך השכירות ב$50 בלבד לחודש. על פניו ההחזר לא משתלם. אולם ישנם בתים או דירות בשכונות אטרקטיביות יותר שהתחרות דורשת שהבית יהיה ממוזג ואז כן חייבים להשקיע בהתקנת מערכת מיזוג כחלק מההשקעה הכוללת.
לסיכום, כמו כל השקעת נדל"ן השקעה בדיור בר השגה בארה"ב אינה חפה מסיכונים ואולי אף מציבה אתגרים מיוחדים, אולם בעזרת בדיקות, הכירות וקבלת החלטות נכונה בשטח, אין ספק שבעתיד הנראה לעין השקעה בדיור בר השגה בארה"ב מהווה הזדמנות השקעה מצויינת.
השארת תגובה