שיקום בתים מפחיד אותכם? יש גם הזדמנויות בבתים שכבר שופצו ומוכנים להשכרה
אנחנו ממש אוהבים לקנות, לשפץ ולהשכיר בתים. היתרון הוא שמיד בתום השיפוץ ערך הבית עולה על ערך סה"כ ההשקעה בבנייה ובשיפוץ ביחד. אבל לפעמים אנחנו נתקלים בהזדמנויות מעניינות גם בבתים שכבר מוכנים להשכרה (Turnkey) שקשה לעמוד בפניהם. קחו את בריסטול פנסילבניה כדוגמה:
לפני כחודש, התחלתי לחרוש את העיירה המתעוררת בריסטול, על גבולה הצפוני מזרחי של פילדלפיה. עיירה ציורית על נהר הדלאוור. במסגרת מחקר השטח שאני עורכת, אני מדברת עם בעלי חנויות, מציצה לבתים שעוברים עכשיו שיפוץ ומתעדכנת מקבלנים ושכנים על הנעשה בשוק. השמועה על ההתעוררות בבריסטול עוד לא הגיעה ליותר מידי אנשים מחוץ לעיירה. השחקנים הכבדים של השקעות הנדל"ן רק מתחילים לגלות אותה מחדש עכשיו.
התדמית ההיסטורית של בריסטול בעייתית. במשך שנים היא נחשבה לעיירה קשוחה עם אחוזי פשע גבוהים, מערכת חינוך כושלת ומהגרים איריים חמי מזג. היום כשמטיילים ברחובות הציוריים של העיירה ורואים את ההתפתחות המרשימה של המקום- מסעדות, בתי קפה טרנדיים, מרינה שנבנית על חוף הנהר, קשה לעשות את ההקשר לתדמית שרדפה אותה במשך שנים. העיירה זכתה לאחרונה בתחרות "המהפך לעסקים קטנים" בארה"ב. המיקום שלה רק כ-30 דקות נסיעה ממרכז פילדלפיה, מעבר גשר לניו ג'רסי, על עורקי תחבורה ראשיים.
אם יש דבר שאני ממש שונאת זה לכעוס על עצמי על הזדמנויות מפוספסות שידעתי עליהן ולא מימשתי.
להזדמנויות השקעה טובות בנדל"ן יש מכנים משותפים: מיקום וזמן. לתפיסת נכסים במיקומים טובים, בשווקים מתעוררים יש חלון הזדמנויות צר. ע"פ כל נתוני המאקרו והצלבות המידע שעשינו בריסטול נמצאת ממש שם בחלון ההזדמנויות, נכון לאביב 2017. מחירי השכירות מטפסים במהירות ומחירי הבתים עומדים לפני זינוק. המלצרית בKing George Inn האכסניה העתיקה ביותר בארה"ב משנת 1680 שבבריסטול, סיפרה לנו שהיא נאלצה לעבור לגור בעירה אחרת כי בריסטול נהייתה יקרה מידי עבורה. פער הזמן בין עליית מחירי השכירות והדיור מהווה חלון הזדמנויות חסר תקדים. האתגר העיקרי הוא למצוא בתים למכירה. בעלי הבתים עם אורך רוח המזהים את המגמה יושבים על הנכסים שלהם כאילו מדובר בנווה צדק בשנות התשעים. ולכן האסטרטגיה שלנו כרגע היא חיפוש ורכישה אגרסיבית של כל מה שזז. אין מקום להססנות. נכסים לפני שיפוץ, אחרי שיפוץ, בתמונה הגדולה, זה פחות ישנה כשהנכסים יכפילו להערכתנו את שווים תוך כשנתיים-שלוש ויניבו מיידית תשואות יפות שרק ילכו וייזנקו.